近日，太原有樓盤推出新品，以“零公攤”“超高得房率”作為核心賣點：“119平方米得房率97%”“129平方米得房率100%”等信息在購房者中引發高度關注和興趣。“得房率”是很多人的敏感痛點之一。“零公攤”真的存在嗎？超高得房率是如何實現的？背后有無風險？記者進行了調查。
A 太原樓市驚現“零公攤” 高得房率引關注
沉寂許久的太原樓市，被一個詞徹底點燃——“零公攤”。
5月底，太原市行政審批服務管理局網站發布了關于城南河西某項目建筑工程規劃設計方案的公示，其項目亮點一時間成為省城樓市的熱點話題。“河西新晉宜居之選，央企聯袂打造城市級規劃新篇章”“得房率接近100%產品橫空出世”……從各種自媒體發布的信息來看，“119平方米得房率97%、129平方米得房率100%”等廣告宣傳語直刺購房者心扉，配以“太原首個零公攤”的犀利口號，在太原市民的朋友圈刷屏。高得房率，即指業主花錢買的建筑面積里，實際能自己使用的套內面積所占的比例較高。根據房產中介傳出的消息，該項目每個戶型都有超大陽臺，贈送面積較多，所以置業顧問稱其為“零公攤”。
無獨有偶，進入6月，城南另一知名樓盤迅速跟進，以“99%的極致空間效率”加入“零公攤”戰局。其官方發布的內容顯示，該項目118平方米戶型套內使用面積116.82平方米。在精心策劃的微信推文中，該項目公眾號以《太原人居新紀元：約99%實得率！》為題進行宣傳，將矛頭直指“99%實得率VS市場75%實得率”，并標榜“3+1靈動空間布局”“可變形X空間”等概念，意在宣傳其產品是實打實的空間革命。
兩大樓盤的相繼上線，在太原購房者群體中引發震動。“在當前市場調整期，房價與公攤面積的矛盾日益尖銳，得房率成為觸動購房者神經的最敏感痛點之一。”業內人士介紹，通常情況下，一套標稱100平方米的住宅，實際套內使用面積僅有七八十平方米，這讓很多購房者感覺“吃了虧”。最近省城樓市熱炒的“零公攤”概念，精準地擊中了這一痛點，吸引了大批渴望“取消公攤面積”的購房者目光。
B 公攤面積影響得房率 90%得房率打破常態
公攤面積指的是由整棟樓產權人共同分攤的公用建筑面積，包括大堂、電梯井、樓梯間、設備間、外墻保溫層、為本樓服務的警衛室與管理用房、分隔墻水平投影面積的一半等。公攤面積與套內建筑面積之和，構成一套商品房的建筑面積，目前我國商品房銷售基本以建筑面積作為計價依據。
“公共區域是整棟建筑正常運轉不可或缺的組成部分，其建設成本包含在房屋總價之中。”業內人士介紹，一般情況下，公攤面積的大小直接決定了得房率的高低，公攤面積越大，得房率就越低，具體數值受多種因素影響，比如高層建筑消防要求高、戶均電梯數量多、單元大堂舒闊、配套設備空間齊全等因素，公攤面積自然越大。
“此次‘零公攤’引發熱議，是購房者對‘所見即所得’式購房的深切渴望。”業內人士表示，購房者普遍期望更高的得房率，希望自己在購房時花的每一分錢都在空間上有所體現，但過低的公攤往往意味著公共空間的舒適度和品質可能打折，開發商需平衡成本與售價。北京、重慶等城市推出了“套內面積計價”，表面上看購房款僅僅為套內面積買單，但這種方式早已將公攤成本計入套內建筑面積價格中去，總購房成本不會發生變化。以一套建筑面積100平方米、套內面積80平方米、單價10000元/平方米的房屋為例，按原來建筑面積計價，總價為100萬元；若按套內面積計價，有可能單價就要變為12500元/平方米，總價依然是100萬元。
當前，太原市場上主流樓盤的得房率大多在75%—85%，能達到85%已屬優秀。因此，“零公攤”或宣稱得房率遠超90%的口號，無疑是對市場及產品常態的巨大挑戰。
C 公共區域不減，巧用“贈送”實現“零公攤”
從目前流出的信息來看，省城新上市的兩大“零公攤”項目得房率遠高于市場其他產品，是否意味著這兩個項目已經將公攤壓縮到極致？公共區域的縮減會不會犧牲原有的居住舒適度？業內人士介紹，其實太原市場個別樓盤提出的“零公攤”或“超高得房率”，并不是消滅或減少了公共區域，而是開發商運用“面積贈送”策略，在計算得房率時，巧妙地將部分不計入產權登記面積（或原本可能計入公攤/套內）的空間“贈送”給購房者使用。
這些“贈送”空間常通過特定設計手段實現。第一種是陽臺面積贈送，主體結構外的陽臺（凸陽臺、露臺）通常只按一半面積計入產權建筑面積。開發商通過做大凸陽臺、設計超大露臺，并將這些區域按“一半面積”計入后，再贈送給購房者使用，變相增加了實用面積卻不增加或少增加產權面積；第二種是設備平臺贈送，預留的空調外機位等設備平臺，按規定不計入建筑面積，開發商將其設計得足夠大，并預留改造條件，如預留上下水、電源，暗示甚至引導購房者后期將其封閉納入室內使用；第三種是防火挑檐贈送，本身是為了上下層防火隔離，但是這幾年被開發商大量做成了贈送面積。業內人士介紹，太原很多新項目的防火挑檐寬度都能做到1.5米，假設一個戶型南邊開間是10米，防火挑檐的贈送面積就是15平方米。
以本次太原的兩個項目為例，城南河西項目119平方米戶型，南側陽臺算一半面積，防火挑檐部分面積全贈送，北側的兩個設備平臺面積也全贈送。而另一項目在其官方公眾號上發布的“戶型結構圖”和“結構改造戶型圖”對比顯示，118平方米戶型除了南、北兩側的陽臺贈送一半面積，西側的整面開間全都有贈送面積，該產品介紹的官微文章文尾特別標注了“改造后套內使用面積÷房產測繪面積＝實得率”。
“這樣的‘零公攤’，本質就是開發商通過大量設計可拓展、可改造的贈送空間，使得購房者最終獲得的實際可使用面積遠大于按產權建筑面積計算出的套內面積。”業內人士舉例分析說，一個產權登記建筑面積為90平方米的戶型，其標準套內面積可能只有72平方米（按80%得房率），但通過贈送一個10平方米的大陽臺（只計5平方米產權）、6平方米的飄窗、一個可封閉的5平方米設備平臺，實際可使用的空間就達到88平方米。此時，開發商宣傳的得房率就接近100%，贈送面積對沖了15%-25%的公攤面積。所謂的“零公攤”并非沒有公攤。
D 警惕高得房率誘惑，買房還需回歸居住本質
開發商精心包裝的“高得房率”，對渴望更大實用空間的購房者極具吸引力，支付較小的產權面積卻獲得更大的實際使用空間，性價比非常高，額外的空間可以改善居住的舒適度和靈活性，滿足更多的生活需求。
“特別是一些剛需群體，‘高得房率’可能幫助某些人跨過剛需，一步到位拿下改善住宅。”業內人士介紹，以上述兩個項目的戶型為例，即使是97平方米的小戶型，官方給出的設計方案卻達到“三室兩廳兩衛”，而市場上很多超過110平方米的戶型僅能做到“三室”，“兩衛”并不是這一面積段的標配。再看118平方米的改善戶型，可以做到“四室兩廳兩衛”，對比市面上其他產品優勢明顯。去年11月，太原市印發《關于進一步促進房地產市場止跌回穩若干措施》，這一通知被稱為太原市房地產最新十九條，其中就提到加大高品質改善型商品住房供應的內容，進一步優化總平面布局、單體設計、公共配套等多方面住房規劃設計要求，靈活確定戶內陽臺空間的面積比例，有效提高住宅戶內實際使用空間。業內人士表示，從此次市場上推出的“零公攤”“高得房率”項目來看，可以說是把政策內容運用到了極致。
當然，這種通過“贈送”提高得房率的方式存在一定的不確定性。從品牌方自己公布內容來看，這種“零公攤”戶型多為毛坯房，“贈送”面積依賴于購房者收房后的二次改造。業內人士介紹，通常這種改造包括改造陽臺和飄窗、封閉設備平臺，甚至是封閉防火挑檐。一方面，改造“贈送”空間需要額外投入裝修成本，如果涉及結構、管線改動，技術更加復雜，可能還會存在漏水、保溫差、結構安全隱患等問題。另一方面還需要注意改造的合法性，以防火挑檐為例，很多時候是嚴禁私自封閉改造的，一旦被認定為違建，輕則要求限期拆除、恢復原狀，重則面臨罰款，甚至影響房屋整體交易和抵押。
太原樓市出現的“零公攤”“超高得房率”風潮，是開發商在新一輪市場競爭中的產品“賣點”，通過巧妙的設計將部分“面積”贈送給購房人，在不減小公共區域、影響居住舒適度的前提下提升得房率，迎合了購房者對高性價比的渴求。這樣的“零公攤”產品單從價格端看并沒有明顯優勢，對比同項目的精裝房，二者的計價方式均為按照建筑面積計價，且單價差距不大，“零公攤”的毛坯房有獲贈面積，而“公攤大”的精裝房則有裝修。
同時業內人士提醒：合規的贈送是錦上添花，違規的贈送可能是定時炸彈。開發商關于“贈送”的承諾多體現在宣傳資料或銷售人員口頭上，購房者要注意在具有法律效力的《商品房買賣合同》及附件中是否有明確提及，業主在心動于“零公攤”宣傳時，購房時務必追問哪些是“贈送”面積？這些“贈送”面積是否需要改造？改造又是否合法合規？在此基礎上仔細核算房屋面積的真實單價。相比不確定性的“高得房率”，業主更應關注房屋的居住本質：產權清晰、設計合理、質量過硬、配套完善以及開發商的口碑信譽等，算清“零公攤”背后的“數字賬”。（記者 柴旭暉）
