小區(qū)的物業(yè)費多高、物業(yè)服務質量如何，一直備受住戶關注。
去年以來，重慶、山東青島、湖北武漢、寧夏銀川等地傳出下調物業(yè)費的消息。這些城市的部分小區(qū)，以不同幅度對物業(yè)費進行調降；還有的城市針對空置住宅，予以物業(yè)費折扣。
這波物業(yè)費調降受哪些因素推動？費用調整后，物業(yè)服務能否跟上？
降費項目集中在二、三線城市
“我們小區(qū)之前的物業(yè)費每月每平方米大概3元，最近下調到了2.5元，除了我們這里，聽說武漢還有不少小區(qū)也降了物業(yè)費。”家住湖北武漢的李云山說，物業(yè)費下調后，他每月能省下幾十元。
據(jù)不完全統(tǒng)計，去年以來，武漢市已有超40個小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調物業(yè)費。比如，武漢市江山如畫物業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布公告，江山如畫八期住宅項目中的3棟住宅區(qū)物業(yè)費自今年起進行下調，一次性繳納全年物業(yè)費的，由原先的3元/平方米/月，調至1.6元/平方米/月；按月繳納的，物業(yè)費下調至2元/平方米/月。在武漢朗詩里程小區(qū)，物業(yè)費由此前的2.5元/平方米/月，下調至1.1元/平方米/月，降幅高達56%。
在江蘇常州，花語馨苑小區(qū)所聘物業(yè)公司去年底發(fā)布公告，宣布今年起將物業(yè)費由原先的1.8元/平方米/月下調至1元/平方米/月。在江西南昌，西站瑞都小區(qū)聘用物業(yè)公司宣布，自今年1月1日起，小區(qū)物業(yè)費由原先的2.8元/平方米/月下調至2元/平方米/月，停車服務費從80元/月調整為60元/月。在重慶風花樹小區(qū)，物業(yè)費由1.8元/平方米/月下調至1.3元/平方米/月，以100平方米住房為例，物業(yè)費調整后，業(yè)主每年將節(jié)省600元支出。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年12月，全國20個重點城市物業(yè)費均價為2.72元/平方米/月，同比看，武漢、江西南昌、山東青島、重慶、江蘇南京、常州等6個城市物業(yè)服務價格指數(shù)下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%、0.47%，青島同比跌幅為0.14%。
除了直接調降小區(qū)整體物業(yè)費，部分城市還針對小區(qū)“空置房”推出物業(yè)降費。比如，青島、甘肅蘭州等地明確，連續(xù)空置6個月以上的房屋，予以物業(yè)費折扣優(yōu)惠。據(jù)《蘭州新區(qū)關于優(yōu)化房地產建設發(fā)展的若干措施》，對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請，經物業(yè)服務人登記確認后，其物業(yè)費按收費標準的50%收取。江蘇句容也發(fā)布通知，明確句容市普通住宅空置期間，前期物業(yè)公共服務費可減免30%。
“2024年至今，物業(yè)降費項目主要集中在國內部分二線城市及三線城市，包括武漢、重慶、青島、南昌、四川成都、寧夏銀川、江蘇徐州等。”中指研究院常務副院長黃瑜介紹，去年以來發(fā)布物業(yè)費限價政策的城市中，物業(yè)費整體降幅區(qū)間集中在10%至40%，不同城市、不同項目的物業(yè)降費幅度差異較大。
供求變化、行業(yè)競爭，推動物業(yè)降費
多地為何紛紛下調物業(yè)費？
“這是多重因素疊加的結果。”黃瑜分析，一方面，在房地產市場供需結構發(fā)生重大轉變的背景下，部分城市的房價和房租出現(xiàn)明顯調整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對物業(yè)費的敏感度顯著提升，因此通過聯(lián)名議價、組建業(yè)委會等方式，與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，推動物業(yè)費降價。
另一方面，物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇，一些物業(yè)企業(yè)為提升物業(yè)費收繳率、項目競標成功率，主動提出降價。
武漢市一家物業(yè)企業(yè)工作人員告訴記者，去年起，其所在企業(yè)服務的幾個小區(qū)物業(yè)費都進行了下調，“有些是小區(qū)業(yè)主聯(lián)名要求降費，還有個別項目是公司主動調整的。現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，適度調價既是企業(yè)重視客戶、留住客源的表現(xiàn)，也有可能在激烈的市場競爭中給企業(yè)爭取更多機會”。
還有一些城市政府出臺物業(yè)費指導價政策，通過行政手段規(guī)范收費標準，推動當?shù)匦^(qū)物業(yè)費降價。
比如，青島有關部門發(fā)布通知，提出市區(qū)普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業(yè)停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價。重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》，明確住宅物業(yè)及其配建停車場的前期物業(yè)服務費實行政府指導價。武漢新洲區(qū)也提出，該區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理，政府指導價管理以外的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些城市出臺的政策多數(shù)聚焦“前期物業(yè)費”。據(jù)業(yè)內人士介紹，業(yè)主大會成立前，小區(qū)的前期物業(yè)管理通常由建設單位負責，在此期間收取的物業(yè)費用，稱為前期物業(yè)服務費。前期物業(yè)服務費實行政府指導價，目的就是規(guī)定這筆費用的上限，規(guī)范不合理的物業(yè)服務收費行為。
“在出臺住宅前期物業(yè)費指導價政策的城市中，武漢、青島等大部分城市的政策較為科學，一是指導價定價較高，覆蓋了絕大部分住宅項目；二是其允許執(zhí)行物業(yè)費的浮動管理機制，符合市場調節(jié)規(guī)律。”黃瑜舉例說，在武漢，其物業(yè)費中位值為1.8元/平方米/月，均值為1.99元/平方米/月，當?shù)刂笇r最高值為3.84元/平方米/月，高于物業(yè)費中位值和均值，政策相對合理。
從更大范圍看，調整物業(yè)費還能在一定程度上促進二手房交易。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，物業(yè)費下調后，將增強小區(qū)二手房的吸引力，進而促進二手房交易流通活躍。
提升物業(yè)服務競爭力是關鍵
采訪中，部分業(yè)主表示對物業(yè)調費、物業(yè)服務有更多期待。
“我們小區(qū)物業(yè)費是每月每平方米3.3元，這個價格有些偏高。”家住河南鄭州的鄭先生說，對他而言，小區(qū)物業(yè)的某些服務有些“雞肋”，他更看重樓道保潔、綠化維護、設施維修等公共服務，“更重要的是，小區(qū)物業(yè)應該提升透明度，比如一些商家服務進小區(qū)的收費應該同業(yè)主協(xié)商，而不是單方面通知。另外，物業(yè)費的制定也應基于更加透明的成本核算，尤其在我們這種沒有業(yè)委會的小區(qū)，更要暢通物業(yè)和業(yè)主溝通的渠道，共同營造良好的社區(qū)環(huán)境。”
站在物業(yè)企業(yè)的角度，調降費用則會帶來經營壓力。“現(xiàn)在很多物業(yè)企業(yè)都表示入不敷出，如果僅僅強調下調物業(yè)費，企業(yè)可能面臨更大的資金壓力，進而導致物業(yè)管理質量受到影響。長此以往，可能會加劇業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。”嚴躍進認為，在協(xié)商物業(yè)費用的同時，持續(xù)優(yōu)化物業(yè)服務，或是行業(yè)應重點考慮的發(fā)展方向。
記者注意到，部分小區(qū)正針對優(yōu)化物業(yè)服務做出嘗試。比如，江蘇常州的花語馨苑小區(qū)物業(yè)公司就在調價公告中表示，續(xù)聘后將出資100萬元，專項用于小區(qū)服務質量整改和品質提升。在武漢武昌區(qū)，一老小區(qū)建立起信托制物業(yè)模式，將業(yè)主繳存的物業(yè)費存入業(yè)主共有信托賬戶，支持業(yè)主通過相關信息平臺查看每筆收支賬目、財務憑證，小區(qū)的物業(yè)費和公共收益為業(yè)主共有。小區(qū)收入的10%用于支付物業(yè)企業(yè)酬金，剩余部分用于小區(qū)服務。
“眼下，業(yè)主對于物業(yè)服務性價比的要求不斷提升，物業(yè)管理行業(yè)傳統(tǒng)的粗放服務模式難以為繼，在物業(yè)費限價、空置房物業(yè)費折扣等政策規(guī)范下，物業(yè)企業(yè)必須優(yōu)化調整經營策略，提升服務競爭力和長效運營能力。”黃瑜認為，物業(yè)企業(yè)應加大在人員培訓、技術應用、設施升級等方面的投入，做到標準化建設、智能化升級，通過差異化服務形成競爭優(yōu)勢，并在良性競爭中促進行業(yè)高質量發(fā)展；另外還要積極應用數(shù)字化手段，提升物業(yè)企業(yè)的服務效率和品質。
“物業(yè)服務關乎民生，地方政府在出臺相關物業(yè)服務指導價政策時，也應進一步加強對相關市場主體的調研，兼顧多方面的訴求。”黃瑜說。（記者 廖睿靈 實習生李翼然參與采訪）
