過去都說二手房是樓市“晴雨表”，但近一年以來，二手房已經(jīng)成為一手房的擂臺對手。

  先看一組數(shù)據(jù)對比，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合各方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

  今年3月，合肥二手網(wǎng)簽6894套，新房備案1402套，二手是新房的4.9倍；

  南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍；

  深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。

  頭部房企都已經(jīng)感受到來自二手房的壓力，如華潤置地副總裁陳偉所說，“目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩(wěn)定、二手房持續(xù)分流一手房的壓力等挑戰(zhàn)”。

  無論是從供應(yīng)還是成交層面，二手房都已經(jīng)成為當(dāng)下市場的頂流。當(dāng)然，二手房成交量是以持續(xù)不斷的降價(jià)換來的，但即便如此，多地的二手房掛牌量仍創(chuàng)新高。一手總體成交雖不及二手，但多地依靠核心區(qū)新盤托住了區(qū)域均價(jià)。

  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，新房價(jià)格優(yōu)勢消失，二手房和新房形成全面競爭，且后者越來越力不從心，表現(xiàn)在當(dāng)年新推盤去化率較低，一直在賣“舊庫存”。

  而剛需、剛改體量是有限的，支付能力也很有限，當(dāng)?shù)蛢r(jià)房源消化完畢，市場又回到低位徘徊和陰跌的過程。因此，調(diào)控必須轉(zhuǎn)向二手房市場，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)。

  一線城市“老破小”

  價(jià)格泡沫從58%跌到5%

  據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2024年3月，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1379萬平方米，同比下降49%。從房企業(yè)績看，百強(qiáng)房企1-3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅47.5%。

  全國19城二手住宅成交套數(shù)同比增速（對比2021年以來的月度均值）

  多地二手房市場成交量則呈現(xiàn)出“小陽春”態(tài)勢，3月北上深二手房成交量均為去年4月以來單月最高水平，合肥二手房成交創(chuàng)近兩年的新高，天津、青島二手住房交易量也創(chuàng)下一年來新高。

  成交速度還是趕不上供應(yīng)速度。

  每經(jīng)記者據(jù)鏈家平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，多地二手房掛牌量再創(chuàng)新高，重慶已超過27萬套，天津突破19萬套，蘇州約17.78萬套，北京約14.7萬套。

  去年3月底，在鏈家平臺，重慶二手房掛牌量為19.4萬套，同比增加約1.6萬套。而截至今年4月9日，重慶二手房掛牌量已高達(dá)27.2萬套，同比增加約7.8萬套，增幅是去年的4.8倍。

  4月9日，合肥資深房地產(chǎn)從業(yè)人士、城市風(fēng)暴主理人蔡旭告訴每經(jīng)記者，3月合肥二手房成交的房源7成左右都是總價(jià)200萬元內(nèi)的房子，大多數(shù)還是剛需在買。二手房價(jià)格去年跌了很多，今年前三個(gè)月還在繼續(xù)跌。現(xiàn)在處于明顯的以價(jià)換量時(shí)期，去年同期二手成交均價(jià)還是18900元/平方米，今年只有15900元/平方米，換算下來100平方米的房子跌了整整30萬元。

  相較新房，二手房的成交優(yōu)勢在于議價(jià)空間大且自由。

  武漢一家中介機(jī)構(gòu)中層人士告訴記者，今年以來，二手房買家開口砍價(jià)就是8折、7.5折，價(jià)格掛高了的房源連瀏覽量都很少。比如，一套位于漢陽的鐘家村片區(qū)二手房，開始掛牌125萬元，根本沒帶看，調(diào)整到115萬元后才有人看，看了以后對方直接砍價(jià)到100萬元。

  上海易居房地產(chǎn)研究院在4月10日的一份報(bào)告中選取了“一線城市老破小類型的二手房價(jià)格”，以此衡量二手房價(jià)格泡沫。據(jù)其測算，2019年二手房價(jià)格泡沫開始不斷“吹大”，從20%持續(xù)擴(kuò)大到2021年一季度的歷史高點(diǎn)即58%，隨后該泡沫持續(xù)變小。

  而到了今年一季度，該泡沫僅為5%，意味著歷時(shí)三年，一線城市“老破小”二手房價(jià)格泡沫基本消除，二手房價(jià)格回歸健康狀態(tài)。這很大程度上也代表了全國二手房價(jià)格泡沫的基本消除。

  開發(fā)商和業(yè)主開始成為競爭對手

  多數(shù)城市之所以二手房可以順利交易，通俗來說就是因?yàn)椤皟r(jià)格調(diào)整到位了”，尤其是對于一些學(xué)區(qū)較好、地段不錯(cuò)、戶型不錯(cuò)的降價(jià)二手房。

  相較之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降價(jià)，基本都是以特價(jià)房、送車位、裝修包等方式進(jìn)行促銷。

  中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月百城二手住宅平均價(jià)格為15088元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較2月擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)23個(gè)月環(huán)比下跌；同比跌幅擴(kuò)大至4.80%。二手房價(jià)格下跌城市已連續(xù)10個(gè)月超90城。

  武漢漢口一家房產(chǎn)中介門店的負(fù)責(zé)人張榮（化名）對每經(jīng)記者表示，新房對二手房確實(shí)有擠壓效應(yīng)。武漢有部分客戶是來自周邊市縣的，受到當(dāng)?shù)夭糠盅悠诮桓痘驙€尾樓的影響，包括他們在內(nèi)的不少客戶目前對期房信任度較低，還有部分人是認(rèn)為房價(jià)還會繼續(xù)降，“觀望情緒一天比一天重，我們手上的客戶基本都覺得5-6月市場還會再降一輪。”

  過往二手房普遍都依托周邊新盤提價(jià)或促成交，如今都在比價(jià)搶同一批客戶。

  廣州天河3月底新開的中國鐵建·招商蛇口西派天河序，開盤價(jià)最低去到6.9萬元/平方米，最高約9萬元/平方米。這一開盤定價(jià)精準(zhǔn)阻擊周邊二手房，緊鄰該項(xiàng)目的二手房信達(dá)金茂府，2024年以來成交單價(jià)在7.3萬-8.4萬元/平方米。

  3月以來，上海、廣州、成都、合肥等地多個(gè)高價(jià)豪宅項(xiàng)目要么開盤售罄，要么去化較高，他們的共同點(diǎn)是都位于核心區(qū)域且開盤定價(jià)較為合理。

  記者采訪了解到，廣州海珠區(qū)的中海大境項(xiàng)目成為廣州今年以來首開項(xiàng)目銷售額第一，從3月28日開盤至4月1日，累計(jì)銷售額達(dá)到38億元，成交價(jià)在7萬-9.8萬元/平方米。

  張榮表示，他們門店代理的新盤總價(jià)多在400萬元以內(nèi)，開發(fā)商在降價(jià)幅度上還是有控制的。比如某華南品牌開發(fā)商一個(gè)新盤前年賣18000元/平方米左右，現(xiàn)在部分房源低樓層特價(jià)房在15800元/平方米左右。

  “其實(shí)降得不算多，還是比較控制的，目前我們代理的項(xiàng)目都沒有短期降價(jià)幅度特別大的，畢竟如果降太多，對銷售也不會有特別大的促進(jìn)。”

  李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市既有需求不足（支付能力不足）的問題，也有供給過剩（新房+二手房）、供給不匹配需求（主要是新房不匹配需求）等問題。調(diào)控必須要轉(zhuǎn)向二手房市場，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)。近期，鄭州等城市啟動(dòng)“賣舊買新”也是這個(gè)思路，對二手房掛牌的堰塞湖“定向泄洪”，降低二手房跌價(jià)預(yù)期，同時(shí)帶動(dòng)新房銷售。

  記者|黃婉銀

  編輯|段煉 陳夢妤 杜波

  校對|盧祥勇