是時候放開房價“限跌令”了
佘宗明
這兩天，“ 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的消息在網上熱傳，珠海市金灣區住建局相關負責人稱，該項目采取的降價推盤做法是合理的市場行為，此后珠海市住建局相關工作人員又對所謂“五折賣房”的說法進行了辟謠和澄清，稱網傳最高的備案價是兩年前的價格。對照今年7月的新盤備案價，其樓盤售價仍在“不低于備案價格的85%”的區間。
雖然談不上“半價促銷”，但降價推盤是事實。跳出個案看，在很多地方，房價“限跌”的政策口徑都在松開。如四川雅安經濟技術開發區，就明確“全力支持房企開展商品房團購活動，開發企業團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍”，以“團購優惠價”的方式對“限跌令”松了道口子，這被輿論視作打響了政策性降房價的第一槍。據不完全統計，同樣明確了可給團購優惠價格的，還有長春、黃岡、巴中、普洱、銅陵、桐廬、沈陽、中山、太原等地。
8月20日，《中國房地產報》發表文章《房地產金融風險加劇 期待調整優化政策盡快落地》，文中提到政策發力點應圍繞“保、松、降”三個字展開，“保”即保房企資金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產市場健康發展的行政性干預政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價，特別是降房價，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。這也被很多人置于“信號體”下解讀。
房價有漲跌，原本很正常。“商品房商品房”，房子本就是商品，受供需關系因素影響不可避免。可現在看，房價漲跌的“按鈕”并不在房企手上——早在2021年8月，湖南岳陽市就發布了全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”；同月，遼寧沈陽多部門也對樓盤降價房企展開約談，江蘇江陰發文嚴禁低價傾銷、打價格戰。下發“限跌令”的，還有株洲、桂林、菏澤、昆明、唐山、張家口、蕪湖等數十個城市。
去年8月，合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡，結果被定性為非法銷售，直接被叫停。今年5月，昆山兩家房企因為“擅自大幅度降價銷售”，被當地住建發文公開通報批評并處罰。
“限跌”成為政策工具箱里的調控利器，通常是出于兩個因素考慮：第一，樓盤降價可能引發“踩踏”，導致部分購房者“斷供棄房”，造成樓市擾動，加劇銀行壞賬風險；第二，房價跌了，可能影響地方土地財政收入。看上去，“限跌”奉行的是“穩”字訣，是穩樓市的大招，能避免樓市大漲大跌。
可歸根結底，“限跌”非但難以阻止房價下跌、避免買地收入下滑，還會抑制真實需求——從供給側維度看，除了房子品質外，最能影響需求的莫過于房價。不允許降房價，必然會以“人為遏制需求-增加購房人負擔-降低樓市流動性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈式反應，阻斷供需的動態平衡，損害樓市的長期穩定。此前很多地方推購房補貼、提貸款額度，都在對沖“限跌”的效力。
到了今天，“限跌”做法更是不合時宜：現在樓市的主要問題已不是過熱，而是過冷。將過去在市場過熱階段的短期化做法沿用到過冷階段，而非盡早邊際優化，本質上是刻舟求劍。
有幾個數據需要被正視：從房企銷售數據看，2023年1至7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個百分點，其中7月單月銷售額同比下降34.1%，環比下降33.8%；從房企運行情況看，目前房企100強中，46家出了問題，前30強房企20家爆雷，TOP10中民營房企只剩龍湖一根獨苗，就連碧桂園這類“三道紅線”全轉至綠檔的標桿性民營房企都拉響警報；從房企融資情形看，據機構統計，2023年上半年地產信用債發行主體仍以央企和地方國企為主，國企融資占比約92.60%，半數民營房企在上半年沒有債券融資。
當此之時，再不“允許降房價”就晚了，放開那些房價“限跌令”，已成“7·24政治局會議”中“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”的應有之義。在房企們資金壓力大、有的房企已被“抬進ICU”的背景下，“限跌令”若遲遲不退出，只會是阻斷房企斷臂求生的自救之路，最終以抑制風險的名義制造出更大的風險。
國家統計局發布的7月份數據顯示，70個大中城市中，新房環比下跌的城市49個，也即70%的城市房價在跌，同比下跌的城市44個，也即63%的城市新房價格至少低于一年前。這表明，強行“限跌”可能適得其反——房價要跌時，你攔也攔不住。
說白了，放開“限跌”，其實就是要在給房企“輸氧”的同時，也松開遏在房企脖子上的那只手：如果說，“三支利箭”從信貸、債券、股權三大融資政策上給房企以支持是“輸氧”，那放開以“限跌”為典型的強干預式限制性措施，就是讓房企們能更自主地呼吸。
將“限跌”該松開就松開，不是“救”而是“糾”，也就是政策糾偏。樓市冷熱固然受制于市場周期性規律，但至少不該用非市場化的政策限制為樓市流動性“添堵”。將那些短期措施長期化，帶來的只會是供需的扭曲、樓市的畸形。
對公眾特別是購房者而言，也需要打破房子只漲不跌的預期，學會消化和接受“房價有漲必有跌”的規律。從部分地方以往開發商一降價就出現“房鬧”的情況看，很多人理性認知樓市這門課還得補上。
沒有只漲不跌的市場，樓市也不例外，就算是“限跌”也難以改變這點。而著眼當前形勢看，放開“限跌”，已是箭在弦上，不得不發。
來源：經濟觀察網
