近年來，各地認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，聚焦為民、便民、安民，扎實推進城鎮老舊小區改造，提升老舊小區居住環境、設施條件和服務功能，解決了一批群眾急難愁盼問題，取得積極成效。特別是北京市石景山區、河北省保定市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、福建省福州市、山東省青島市、廣東省深圳市、重慶市永川區、新疆維吾爾自治區烏魯木齊市等城市（區），圍繞城鎮老舊小區改造“三個革命”（“樓道革命”“環境革命”“管理革命”），在著力補齊設施和服務短板、強化項目管理確保質量效果、多渠道籌措改造資金、黨建引領共建共治共享等方面真抓實干、攻堅克難，工作取得了明顯成效。
住房和城鄉建設部總結其經驗做法，形成《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第七批）》，于近日印發，供各地結合實際學習借鑒。
摘自 《中國建設報》 2023.06.13
序號 政策機制 主要舉措 具體做法
一、精準確定改造內容、著力補齊設施和服務短板
（一）建立“先體檢、后改造”工作機制 1.北京市石景山區依據建筑本體空間、小區規劃與環境狀況、小區基礎設施等7個一級指標、26個二級指標、55個三級指標構成的老舊小區宜居性評價指標體系，對小區進行多維度、全壽命周期評價，對老舊小區設施及服務等情況整體打分排序，為制定改造計劃、改造方案提供參考。建立責任設計師制度，全區9個街道全部選聘由首席設計師牽頭的責任設計師團隊，推行改造項目“居民點單”，責任設計師“把脈開方”，做到“一小區一策”，開展“沉浸式”小區設計。
2.安徽省滁州市堅持體檢先行，組織安徽建筑大學組建技術服務團隊，系統梳理老舊片區存在的問題和短板，并利用微信小程序廣泛動員居民參與體檢問卷，充分吸取群眾意見，撰寫城市體檢報告。根據體檢結果，圍繞老舊小區安全質量隱患、社區功能短板、長效管理等問題，科學謀劃年度改造項目，靶向確定改造內容。
（二）完善“一老一小”服務設施 1.廣東省深圳市在改造中推進適兒化、適老化改造，吸引社會力量投資參與“一老一小”等服務配套設施建設，有效促進老舊小區“一老一小”服務能力擴容，為實現“幼有善育”“老有頤養”目標提供有力支撐。例如：福田區益田村小區改造項目增設長者食堂，吸引社會養老專業機構投資530萬元改造頤養中心工程，與醫療機構合作打造“醫養結合”養老模式；增設占地面積約2500平方米的兒童友好樂園，配備多類型安全的兒童游樂設施。
2.北京市石景山區引導物業公司結合改造，通過線上線下方式延伸提供居家養老、助餐、超市生鮮售賣等服務。例如，古城南路西小區改造中，將原有自行車棚提升改造為居民服務中心，以及可供電動自行車充電、配備智能消防系統的車棚，同時合理增設了老年餐桌、便民菜站等便民服務設施，為居民提供助餐、理發等便民服務。
（二）完善“一老一小”服務設施 3.深圳市多措并舉推動既有住宅加裝電梯工作，有效緩解“懸空老人”下樓難等問題。2022年，全市加裝電梯207臺，較上一年增加了107%。一是明確政府補貼標準，按照加梯樓層數的不同，給予最高35萬元/臺的政府補貼，2022年下達加梯補貼15864萬元，有效降低居民加梯成本近50%。二是搭建“2+3+X”溝通平臺，統一加梯意愿。以街道辦事處、社區工作站為核心，統籌實施主體、設計、施工企業三方主體，聯系人大代表、政協委員、黨員代表、志愿者等多方人士參與，搭建議事協商調解平臺，有效解決業主意愿難統一的問題。三是引入第三方機構，提供“一站式”服務。設立加裝電梯服務機構庫，由設計單位等機構提供方案設計、代辦審批、安裝施工、運營維護、申領補貼等全流程服務，讓居民辦事“少跑腿”甚至“不跑腿”。
（三）推進連片聯動改造 1.重慶市永川區秉承“設計引領、串點成線、連線成片、整體提升”理念，將零散小區整合成片區統籌推進改造，推動社區公共服務設施共建共享，著力解決“一老一小”、電梯、停車、醫療衛生、便民商貿等服務供給不足問題，引入社區商業業態，構建“10分鐘生活圈”。
2.新疆維吾爾自治區烏魯木齊市開展獨棟院落連片改造，打通圍墻隔斷，實現資源整合，優化交通微循環和居住空間布局。例如：天山區前進街光華路片區共13棟多層住宅，原屬于12個封閉院落，改造中打通12個院落的圍墻，整合成一個片區，將騰挪出的空間用于建設停車位、綠地、兒童游樂區、健身設施等，滿足居民生活需求。
3.安徽省滁州市來安縣回收公司片區改造項目改造增設衛生服務站等公共衛生設施3個，綜合超市、便民市場、便利店、幼兒園、托育點、老年食堂各1個，改造后該片區形成集醫、食、行、文、娛為一體的“5分鐘居家服務圈”。
（一）統籌專項改造“綜合改一次” 1.重慶市永川區各部門、單位共享老舊小區改造項目儲備庫、年度實施計劃與專項工程項目信息，聯合排查確定與城鎮老舊小區改造項目同步實施的管線改造和設施增補工程，做到規劃設計、資金使用、項目實施“全流程統籌”，形成政策資金合力。例如：三河匯碧片區老舊小區改造項目統籌住房和城鄉建設、經濟信息、城市管理、水利、生態環境、專營單位等部門單位計劃、資金，將棚戶區改造、水環境治理、管網升級改造等與城鎮老舊小區改造同步實施，形成1+1>2的效果，改造后三河匯碧片區成為了碧波蕩漾、岸綠景美、休閑娛樂的熱門網紅打卡地。
二、強化項目管理，確保質量效果
（一）統籌專項改造“綜合改一次” 2.浙江省寧波市推進雨污分流、養老、垃圾分類、智慧安防設施等使用財政資金、涉及小區的各專項工程與城鎮老舊小區改造同步實施，將相關專項工程納入城鎮老舊小區改造項目的建設管理體系，建立項目立項、招投標、開工、完工等關鍵環節分階段考核機制，實行城鎮老舊小區改造和專項工程建設規劃、審批、設計、施工、交付“五同步”。例如：浙江省寧波市鄞州區丹鳳紫鵑小區項目謀劃階段就通盤考慮區塊品質同步提升，在設計方案綜合老舊小區改造、小區外道路綜合整治、小區旁塘河整治、小區內小學“最美放學路”改造等專項工程實施需求，統籌開展規劃設計，形成系統全面的工程實施藍圖。
（二）優化項目審批流程 1.山東省青島市建立老舊小區改造項目聯合審查機制，由轄區老舊小區改造工作牽頭單位組織發展改革、財政、自然資源和規劃、城市管理等部門，結合小區狀況和居民需求，對改造內容、規劃設計、投資概算、資金來源及物業管理情況進行審查，在《聯合審查表》上一次性確認蓋章后即可完成審批，壓縮審批時間約15天。萊西市將35個老舊小區的供氣設施改造、26個老舊小區的供熱設施改造打包立項，審批時限由35天減少為2天。
2.新疆維吾爾自治區烏魯木齊市建立項目聯合審查制度，由市級各部門對老舊小區改造項目可行性研究報告、初步設計方案進行聯合審查，加快項目相關建設手續審批；對城鎮老舊小區改造項目實行網上審批，3—5日便可辦完開工手續，審批時限在法定時限基礎上縮減70%。
（三）完善改造項目推進機制
1.浙江省寧波市推行項目全過程咨詢管理制度，聘請專業機構作為全過程咨詢服務單位，全面承擔方案設計、立項審批、合同管理等各個階段的管理工作，全過程咨詢服務單位在現場派駐各類管理人員，與街道、社區定期召開工程管理例會，各參建單位、相關部門協調共商，實現老舊小區改造和專項工程政策協調、施工協作、規范執行、工序安排等方面協同有序管理。
2.河北省保定市在施工現場增設主材料展示柜、回音壁、意見箱，擺放防水、道路鋪設、管線埋設等工藝模型，讓居民直觀地了解老舊小區改造工程標準、施工工藝、選材。建立由社區書記擔任首席接訴即辦師，施工負責人員、設計負責人員、監理負責人員、住房和城鄉建設部門巡視員、街道監督聯絡員、社區監督員、黨小組監督員、物業監督員、居民監督員為組成人員的“一師九員”工程監
（三）完善改造項目推進機制
督小組，共同監督改造施工質量、進度和安全。每周六，由首席接訴即辦師組織監督小組召開對接懇談會，總結本周改造施工情況，回應解決居民提出的問題。2022年，全市通過對接懇談會協調和處理施工、監理、設計類問題1380余件，打破了居民與施工、監理、設計單位溝通壁壘，贏得了群眾對改造工作的理解與支持。
3.北京市石景山區完善老舊小區專業管線改造統籌實施機制，由改造項目實施主體組織各專營單位按照“七個一”模式統籌各類管線施工，即“一個各類管線改造實施方案、一次資金批復、一次施工改造、一個勘察單位、一個設計單位、一個施工總承包單位、一個監理單位”，做到各類市政專業管線只改一次、一次到位，降低改造成本、提升改造質量。
三、多渠道籌措資金、強化資金保障
（一）引入社會力量以市場化方式參與 1.北京市石景山區按照“微利可持續”原則，積極拓展吸引社會資本以市場化方式參與改造路徑，初步形成“首開經驗”“魯谷模式”2種模式，為北京市探索引入社會資本參與改造提供了有力支撐，推動全市試點項目從2020年的6個擴大到2022年的41個、涉及12個區，社會資本投資約8億元。其中，“首開經驗”是區政府與市區屬國企合作推進的“區企合作”模式，借助企業搭建的投融資平臺及建管一體化、專業化優勢，以“非經資產管理運營平臺+專業施工+專業管理”的全鏈條運作機制，助力改造項目落地實施。“魯谷模式”是屬地街道作為實施主體引入社會資本的“街區改造”模式，通過“投資+建設+運營”“一體化招標”引入社會資本對老舊小區“面子+里子”“硬件+軟件”一攬子改造，增加養老服務驛站、社區食堂等適老化設施，新建立體停車設施緩解停車難問題；“一本賬統籌”小區內停車、配套空間運營、廣告、社區運營增值服務收益及施工利潤，確保社會資本微利可持續，實現工程改造、物業管理、社區治理“一盤棋治理”，確保改造工作“一張藍圖繪到底”。
2.福建省福州市積極培育規模化運營實施主體，探索由實施運營主體實施老舊小區改造項目，為金融機構提供清晰明確的支持對象。鼓樓區區屬國企與福州工業園區集團有限公司成立項目公司，靈活運用金融工具，爭取國開行福建分行項目貸款5億元。引進社會資本通過“投融資+建設+運營”模式，有效盤活閑置資產作為前期投融資來源，將運營管理期延長至25年，通過物流快遞設施、停車場、道閘廣告欄等公共基礎設施配套運營收益收回投資成本。
（二）落實管線專營單位責任 1.河北省保定市組建水暖電氣信改造工作專班集中辦公，統籌老舊小區改造與專營設施協同改造，協調專營單位同步制定、同步實施相關專項設施改造增設計劃，明確各專營設施出資責任，由政府負責管道開挖回填等土建費用，專營單位負責管線設施遷移更換；2022年全市改造投入資金20.57億元，其中各管線專營單位共出資7.55億元。
2.重慶市采取單位改造、合作出資、以獎代補、稅費減免、合作申報等方式，引導管線專營單位履行出資責任。例如：永川區北山片區改造中，協調管線單位參與改造前現場踏勘、排查管網老化情況，出資參與片區燃氣、供水、架空線等管線改造升級；2022年專營單位出資約5000萬元，用于改造老舊小區水電氣信等內容。
（三）引導小區居民出資 1.山東省青島市按照“誰受益、誰出資”原則落實居民出資責任，2022年全市居民出資5000余萬元，參與小區公共區域改造及戶內家具家電購置、裝修等。例如：膠州市實施改造小區居民更換空調1300余臺，安裝電熱水器9000余臺。西海岸新區將居民出資與改造標準掛鉤，圍繞參與率、支持率、出資率、物業覆蓋率等指標競爭選定優先改造小區，引導居民出資410萬元。平度市引導居民按照建筑面積每平方米10元標準出資參與外墻保溫改造。
2.重慶市永川區引導居民通過直接出資、提取住房公積金、使用住宅專項維修資金等方式參與戶外戶內改造。例如：石油匯碧苑片區改造項目居民出資210萬元用于加裝6部電梯，禹泊苑項目居民提取住房公積金20萬元用于加裝電梯，萱花新苑小區外墻滲水維修使用住宅專項維修資金約9萬元。
3.福建省福州市鼓樓區設立老舊小區共建基金，由小區全體業主按房屋面積每平方米最低5元的標準一次性繳存，作為改造工程質保到期后維護費用，資金使用、收益管理公開透明、接受小區業主監督。截至目前，鼓樓區2022年改造的230個小區中已有204個小區100%完成收繳，繳費率達96.32%。
四、強化黨建引領、實現共建共治共享
（一）強化黨建引領 1.浙江省寧波市要求黨員要占小區業委會成員一定比例，同步開展機關事業單位黨員到居住地社區“報到”參與小區治理，全市改造的155個老舊小區均成立了黨組織，黨員帶頭當好改造政策宣傳員、議事協調員、質量監督員和進度聯絡員，讓群眾真切感受到“組織在身邊、身邊有黨員”。
2.廣東省深圳市90%以上的老舊小區成立黨支部，搭建小區黨支部主導的公共事務協商議事平臺，建立“群眾提議、支部動議、業委會審議、物業或第三方企業執行、監委會監督、群眾評議”的老舊小區改造運作和管理模式，有力保障改造工作的順利推進。
3.重慶市永川區以小區為單位成立黨支部，推動全區約7300名在職黨員回老舊小區黨支部報到，并量身定制工作清單。每名在職黨員結合自身特長至少認領一類志愿服務崗，由小區黨支部統籌開展志愿問診、法律講壇等服務，同時深入樓棟，清掃樓道、搬運雜物、清理飛線，用實際行動助力小區改造及治理。
（二）發揮小區居民主體作用 1.河北省保定市在全省率先建立征求民意達到3個80%的標準，即80%以上居民同意改造的小區方可納入改造計劃、改造方案經80%以上居民同意方可開工、居民滿意度達到80%以上方可竣工驗收；2022年全市通過菜單式表格、三上三下征求居民意愿36981份，組織街道社區監督員、居民監督員等組成的工程監督小組協調處理設計、施工、監理類問題1380余件，287個改造項目完工后居民滿意度全部達到85%以上。
2.重慶市永川區發揮專業人員作用，依托西部職教基地人才優勢，從區內17所職教院校遴選近百名設計師、工程師和藝術家深入社區，幫助項目業主、設計單位、居民了解掌握改造的政策、內容、方法等，設計多套改造效果比對方案，輔導居民有效參與改造。
（三）加強改造后長效管理 1.北京市石景山區堅持改管并重、以改促管，通過居民出一點、企業投一點、產權單位籌一點、補建設施收益一點等渠道解決物業管理資金不足難題，2022年列入改造范圍的90個老舊小區中，業委會（物管會）與物業服務覆蓋率均近100%。
2.安徽省滁州市結合“紅色物業”建設，加強老舊小區物業管理，對無物業管理的老舊小區，通過“集中打捆”“就近打包”等方式引入專業化物業管理，對已進駐物業服務的，推動服務達標升級，滿足居民高品質需求，全市改造后小區物業管理覆蓋率100%，物業費交費率達到90%以上。
