中央城市工作會(huì)議提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在經(jīng)歷近幾年的政策持續(xù)調(diào)節(jié)和市場自我修復(fù)之后，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要風(fēng)險(xiǎn)已得到有效控制，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。隨著相關(guān)基礎(chǔ)性制度的改革和高質(zhì)量城市更新的推動(dòng)，一個(gè)更加健康和可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)新格局正在逐步形成。
精準(zhǔn)施策 房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)趨于收斂
面對我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，政府出臺系列政策組合拳，尤其是保交樓專項(xiàng)借款的大力支持與房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（即“白名單”制度）的精準(zhǔn)發(fā)力，成功化解了本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)涉及的最大民生問題——項(xiàng)目交付違約，普通購房者“交錢拿不到房”的風(fēng)險(xiǎn)已基本消除。2024年，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)完成了年度目標(biāo)任務(wù)。進(jìn)入2025年，交付工作繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。數(shù)百萬家庭的合法權(quán)益得到了保障，也在很大程度上修復(fù)了購房者的信心。
“白名單”制度的實(shí)施，為保交房和化解項(xiàng)目層面的流動(dòng)性困難提供了關(guān)鍵的金融支持。截至2024年年底，全國“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額超過5萬億元，超過年初設(shè)定的4萬億元目標(biāo)。到2025年5月，全國“白名單”貸款審批金額進(jìn)一步擴(kuò)大至6.7萬億元。這些資金以項(xiàng)目為單位進(jìn)行封閉管理、專款專用，不僅為項(xiàng)目的復(fù)工續(xù)建提供了保障，也成功將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效隔離，避免了風(fēng)險(xiǎn)的無序蔓延。
在開發(fā)企業(yè)層面，本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)期主要出現(xiàn)在2021年至2023年。2024年以來，雖然行業(yè)整體的經(jīng)營依然承壓，但新增的大規(guī)模債務(wù)違約事件已顯著減少。這標(biāo)志著房企信用風(fēng)險(xiǎn)的“急癥期”已過，市場正進(jìn)入正常的“康復(fù)期”。前期違約房企的債務(wù)處置工作也取得積極進(jìn)展。截至2025年8月，已有約20家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組方案獲批，化解債務(wù)總規(guī)模突破1.2萬億元。部分企業(yè)已取得實(shí)質(zhì)性成功，如金科股份引入國有資產(chǎn)背景的戰(zhàn)略投資人，并通過司法重整等方式化解債務(wù)。
加速構(gòu)建 新模式有效遏制新增風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)發(fā)展新模式從制度上對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效遏制。全國各地普遍強(qiáng)化了商品房預(yù)售資金監(jiān)管，要求購房款（包括定金、首付款和按揭貸款）必須直接存入政府監(jiān)管的專用賬戶，開發(fā)商無法直接接觸或挪用，資金的撥付則與項(xiàng)目的工程建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)格掛鉤，只有在完成相應(yīng)節(jié)點(diǎn)（如主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等）后，才能按比例提取相應(yīng)款項(xiàng)用于支付工程款等指定用途。這種“專款專用、封閉運(yùn)行”的監(jiān)管模式，從根本上遏制了原來開發(fā)企業(yè)“拆東墻補(bǔ)西墻”的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張行為。
現(xiàn)房銷售制度的探索正在多個(gè)城市穩(wěn)步推進(jìn)，將大大減少項(xiàng)目爛尾、貨不對板等風(fēng)險(xiǎn)。近年來，北京、杭州、西安、寧波等多個(gè)城市已在土地出讓環(huán)節(jié)試點(diǎn)“競現(xiàn)房銷售面積”，即開發(fā)商在拿地時(shí)就承諾將部分或全部房屋建成后才進(jìn)行銷售。“所見即所得”的現(xiàn)房銷售模式，消除了不能交付的風(fēng)險(xiǎn)，購房者還可以直接檢驗(yàn)房屋的質(zhì)量、戶型、采光和社區(qū)環(huán)境，有效避免了因信息不對稱而產(chǎn)生的各種糾紛。對于行業(yè)而言，它能夠篩選出真正有實(shí)力、注重產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，促進(jìn)市場優(yōu)勝劣汰。現(xiàn)房銷售制度的探索，是加快建設(shè)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。
城市更新 房地產(chǎn)發(fā)展增加新動(dòng)能
中央提出的城市高質(zhì)量發(fā)展和城市更新戰(zhàn)略，正在為房地產(chǎn)市場拓展新的增長空間。近日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》發(fā)布，要求以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國現(xiàn)存房屋中2000年前建成的房屋面積累計(jì)占比超過36%。總體來看，我國已經(jīng)有大約1/3的房屋進(jìn)入使用壽命的中后期，房屋“老齡化”問題日益嚴(yán)重。從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的角度看，建筑工程質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)隨著時(shí)間推移不斷提高，我國早期建成的房屋建筑已不符合現(xiàn)有質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。全國城市中的大量房屋都面臨拆除重建、維修改造、功能轉(zhuǎn)換、配套完善等迫切的現(xiàn)實(shí)需求。隨著高質(zhì)量城市更新的持續(xù)深入推動(dòng)，這些需求的釋放會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的需求，是實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好的關(guān)鍵動(dòng)能之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)更加注重“好房子”的打造，注重設(shè)施配套、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營等長期價(jià)值管理能力，持續(xù)提升行業(yè)發(fā)展質(zhì)量和空間。
正視我國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，既要看到存量風(fēng)險(xiǎn)化解取得的來之不易的成果，也要認(rèn)識到新發(fā)展模式在制度上對風(fēng)險(xiǎn)的遏制作用，更要對高質(zhì)量發(fā)展帶來的長期前景抱有信心。隨著房地產(chǎn)新模式的加速構(gòu)建、房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的改革創(chuàng)新、房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，我國的房地產(chǎn)市場將更穩(wěn)健、更可持續(xù)。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2025.09.24 重慶大學(xué)副校長 劉貴文
